חישוב פחת על נכס

איך יודעים כמה הפחת?

פחת הוא מונח כלכלי וחשבונאי מוכר המבטא ירידה של שווי הנכס על פני תקופת זמן מסוימת (תקופת הבעלות) בה הנכס היה בשימוש. בתקנות מס הכנסה נקבע כי יש אפשרות לנכות פחת על דירת מגורים בשיעור של 4% בשנה, ומבחינת מס הכנסה יש שלושה מסלולי מיסוי בגין הכנסות שצמחו משכר דירה למגורים בישראל – מסלול פטור (או מסלול פטור מתואם), מסלול 10% ומסלול מס שולי. בחירת המסלול משפיעה על האפשרות להכיר בניכוי הוצאות פחת בעת מכירת הנכס, וניתן לנכות הוצאה זו רק במסלול מס שולי או במסלול הפטור המתואם. בכתבה זו נסביר על חשוב פחת על נכס המשמש את בית העסק. 

שיעורי פחת שונים עבור נכסים מסוגים שונים

סעיף 21 לפקודת מס הכנסה קובע את האפשרות לנכות הוצאות פחת במקרה שבו הנכס נמצא בבעלות הנישום, וכל עוד הנכס משמש את העצמאי לייצור הכנסה בעסק שלו. ברשות המיסים החליטו להכיר גם בחכירת נכס מקרקעין לתקופה שמעל 49 שנה כהוצאה ייעודית לייצור הכנסה בבית העסק, לכן יש אפשרות לנכות פחת גם מהוצאה זו. את הפחת קובעים לפי אחוזים מסוימים ממחיר הנכס, כלומר לפי שווי נכס בשוק.

בתקנות מס הכנסה נקבעו שיעור הפחת המותרים הבאים:

• בניין העשוי מבטון מזוין (דרגה ראשונה) – 2%.
• בניין אבן (דרגה ראשונה) – 1.5%
• בניין מדרגה שנייה – 4%.

ראוי לציין כי הוצאות חישוב פחת משפיעות בצורה ישירה על תשלומי המס של העצמאי, זו הוצאה מוכרת לצורכי מס וככל שההוצאות של בית העסק יהיו גבוהות יותר כך שורת הרווח קטנה ולכן חבות המס נמוכה יותר.

ההשפעה של חישוב פחת על נכס על תשלום מס שבח

סעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר מהו פחת ובנוסף הסעיף קובע את הסכומים שניתן לנכות בגין המקרקעין, וזאת לפי סעיף 21 לפקודת מס הכנסה. אם משכירים את הנכס יש לכך השפעה על מס השבח, ויש לבחור באחד מהמסלולים שנקבעו על ידי מס הכנסה לצורך חישוב השבח בעת מכירת הנכס, כלומר דירת מגורים שהושכרה למטרת מגורים בלבד. חשוב לדעת כי בשלושת המסלולים יש לבצע חישוב פחת כאשר מוכרים את הנכס לצורכי מס שבח, אך החישוב שונה בין המסלולים:

• • מסלול פטור – פטור מתשלום מס על ההכנסות משכר דירה בכל חודש שבו ההכנסה משכר הדירה הייתה נמוכה מהתקרה העומדת נכון לשנת 2023 על 5,471 ₪.
  • מסלול מס בשיעור 10% – במסלול זה משלמים מס בשיעור של 10% מהכנסות שכר הדירה ברוטו, ואין אפשרות לנכות את הוצאות הפחת. במסלול זה מפחיתים את הפחת מעלות הרכישה במסגרת חישוב מס שבח, כלומר פחת רעיוני, על כן אין אפשרות לנכות את הפחת.

• מסלול מס רגיל – שיעור המס השולי החל על המשכיר ייקבע לפי כלל הכנסותיו, וניתן לדרוש הכרה בהוצאות השוטפות אשר הוצאו לצורך ייצור ההכנסה. במקרה זה מדרגת המס הראשונה עומדת על 31% (למעט משכיר מעל גיל 60 שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%). במסלול זה כאשר מוכרים את דירת המגורים יש תשלום מס שבח וניתן לנכות משווי הרכישה את הפחת שדורשים כנגד ההכנסה החייבת שנוצרה משכר דירה.

כיצד מחשבים פחת?

יודגש כי חישוב פחת על נכס תלוי בכמה גורמים ובהם סוג הנכס, מסלול המיסוי ושיטת חישוב הפחת. מומלץ להיוועץ עם רואה חשבון מנוסה בגלל המורכבות של חישוב פחת והערכת שווי נכס. כדאי לקבל ייעוץ רק מרואה חשבון המתמחה בחוקים ובתקנות הנוגעים לפחת.